Com comprar un habitatge sobre plànol?

T’expliquem els passos a seguir i tot el que has de tenir en compte per a comprar un habitatge sobre plànol.

En plantejar-se comprar un habitatge sobre plànol sorgeixen moltes preguntes. La principal: què és comprar un habitatge sobre plànol? Suposa l'adquisició d'un habitatge abans que en finalitzi la construcció. L'avantatge principal de comprar un habitatge sobre plànol és que sol tenir un cost menor, per la qual cosa pot suposar una alternativa interessant per a aquells propietaris que desitgen adquirir un habitatge que, en condicions normals de mercat, és probable que es trobés fora de les seves possibilitats.

Encara que adquirir un immoble abans que es construeixi presenta altres avantatges a més del possible estalvi econòmic, també comporta alguns riscos que cal conèixer. A continuació, te'ls expliquem amb detall.

Els avantatges de comprar un habitatge sobre plànol

A més del possible estalvi en el preu (que pot, en alguns casos, arribar al 30 % sobre el preu de l'immoble ja construït), el principal atractiu de comprar un habitatge sobre plànol radica en l'opció de poder personalitzar l'habitatge i, per exemple, complementar-la amb espais com un traster o una plaça d'aparcament. Altres avantatges que cal valorar:

• Acabats. Garantia de tenir acabats moderns, eficients i acords amb el Codi Tècnic de l'Edificació (CTE).

• Qualitat de vida. Disposar de zones comunes com ara piscina o serveis com ara consergeria.

• Finançament. Si no es disposa d'un matalàs d'estalvi massa elevat, és possible anar pagant per la futura casa a poc a poc fins a aconseguir arribar a almenys el 20 % del preu final de compra, tenint en compte que els bancs ofereixen finançament, com a màxim, pel 80 % del valor de taxació de l'immoble o del preu de venda (el que sigui menor).

Pot interessar-te: Descobreix aquí les hipoteques de Banc Sabadell.

Què cal tenir en compte en comprar un habitatge sobre plànol

Com que l'habitatge encara no està construït, el comprador té com a única referència la informació que li proporciona la promotora sobre el projecte, el que sempre és un risc, ja que poden ocórrer una infinitat d'incidències fins que l'immoble estigui finalment acabat. És a dir, que poden succeir una sèrie de problemes que van des d’incompliments de contracte i retards respecte a la data de lliurament fins a la possibilitat que no s'edifiqui l'habitatge, amb el consegüent perill de perdre les quantitats anticipades.

Per evitar riscos, és recomanable llegir molt bé la lletra petita i assegurar-se que no hi hagi clàusules abusives, conservant tota la informació lliurada pel promotor i examinant bé les característiques de l'habitatge, les condicions i el nombre de pagaments. També convé revisar que els terminis de lliurament estiguin ben definits.

Passos per a comprar un pis sobre plànol

El més habitual és que una persona s'assabenti sobre una nova promoció d'habitatges a través d'un portal immobiliari o per mitjà d'algun anunci. Abans de sol·licitar més informació sobre la promoció, és recomanable cercar referències sobre la promotora. Si aquestes són positives, el següent pas és posar-se en contacte amb ells i sol·licitar-los documentació oficial que acrediti que compten amb els permisos per dur a terme el projecte, que posseeixen la llicència d'obres corresponent i, per descomptat, que confirmin la propietat del terreny en el qual s'edificarà.

Amb tota aquesta informació, i en la mesura que sigui possible, és aconsellable guardar còpies, incloent-hi els anuncis comercials. En el cas que més endavant hi hagi alguna controvèrsia que, en el pitjor dels casos, acabi en l'àmbit judicial, qualsevol document pot servir de prova per corroborar els interessos legítims de client.

Abans de tancar l'operació amb la promotora, cal deixar molt clars punts com les fases de la construcció, la data prevista per al lliurament de claus o les condicions de finançament, així com els detalls de la construcció. 

De fet, un dels problemes més freqüents és que, finalment, l'habitatge no respon exactament a la idea que se'n tenia. Això pot ser degut a dos motius: a què no es van informar prou abans d'adquirir-lo al fet que es van escometre alguns canvis que no estaven previstos durant la construcció.

Per això, el més aconsellable és demanar des d'un inici al promotor tant els plànols aprovats per a l'habitatge com la memòria de qualitats. Aquest document recull de forma detallada tots els materials que s’empraran en l'edificació, en els interiors i, si és possible, a les zones comunes, així com les instal·lacions de què disposarà l'habitatge. D'aquesta manera, serà possible imaginar-amb el major realisme possible com serà l'habitatge.

Finalment, el lliurament de l'habitatge s'ha de fer un cop s'ha obtingut el certificat final d'obra i la llicència de primera ocupació, després d'haver revisat que l'habitatge està en condicions òptimes. No s’ha de signar l’escriptura fins que no estigui tot a punt.

Si es detectés cap problema, cal posar-ho en coneixement de la promotora més aviat possible per dur a terme la seva resolució de manera amistosa. Si persisteix la controvèrsia, no es deu, en cap cas, procedir amb la signatura de les escriptures, i es recomana estudiar possibles vies legals per solucionar la disputa.

Com és el contracte de compra d’un habitatge sobre plànol?

En el moment de signar el contracte cal tenir present que aquest ha de fixar de manera expressa:

• Les característiques de l'habitatge, com ara la superfície, els acabats o els materials emprats per a la seva construcció.

• El preu total de l'habitatge, incloent qui s'ocuparà d'assumir les despeses associades, com la notaria, el Registre de la Propietat o la gestoria.

• L'impost aplicable a aquesta mena de compra i que ha d'abonar el comprador és l'impost sobre el valor afegit (IVA), que està fixat en el 10 % de l'import escripturat. És així a tot Espanya excepte a les Canàries, on s'aplica l'impost general indirecte canari (IGIC) que és del 6,5 %. 

• La manera en què s'estructura el pla de pagaments al llarg del procés de construcció.

• La data establerta perquè es produeixi el lliurament de claus.

• Les penalitzacions en què incorreria el promotor en cas que es produeixin retards en l'obra, les quals solen ser de caràcter econòmic, a favor del client.

Quan puc demanar la hipoteca de la compra sobre plànol?

Una vegada que s'ha decidit adquirir un habitatge sobre plànol, aquests són els passos per a pagar-la:

1. Reserva de l’habitatge. Abonar una bestreta en concepte de senyal, que sol rondar entre els 5.000 i els 10.000 euros.

2. Signatura del contracte de compravenda. Pagar el 10 % del preu total de l'habitatge, descomptant el senyal que s'ha abonat prèviament.

3. Finalització de les obres. En aquest moment, caldrà abonar entorn d'un altre 10 %, de manera que s'hagi pagat el 20 % del total de l'immoble.

Quan la promotora vagi a lliurar al nou propietari les claus de l'habitatge haurà arribat l'hora de pagar el 80 % restant i les despeses associades. Cal tenir en compte que també es farà la signatura de l'escriptura pública de l'immoble, per la qual cosa a aquestes altures el propietari haurà d'haver negociat ja la hipoteca amb el banc, hi ha dues possibles alternatives:

• Contractar una hipoteca nova. Per al propietari, suposa haver de pagar el cost de taxació de l'habitatge, la notaria i la comissió d'obertura de la hipoteca. Les hipoteques de Banc Sabadell no tenen aquesta comissió.

• Subrogar la hipoteca de la promotora. El més habitual és que la promotora sol·licités finançament al banc per a construir els habitatges, per la qual cosa es dona l'opció als nous propietaris de realitzar la subrogació, és a dir, el canvi de deutor del préstec hipotecari segons el preu total del seu respectiu immoble. 

Perquè puguis solucionar qualsevol dubte que et sorgeixi, és possible recórrer en qualsevol moment a un expert perquè t'aconselli. Pots  sol·licitar aquí una cita amb un especialista de Banc Sabadell.