Inscriure un habitatge en el Registre de la Propietat: com fer-ho?

Fer els primers passos com a autònom pot comportar força dubtes. Entre les primeres incògnites que solen aparèixer hi ha la de com fer la primera factura com a professional autònom. Hi ha més d'un tipus de factura segons el teu objectiu, des de rectificatives fins a recapitulatives, encara que la més habitual és la factura ordinària. A continuació, expliquem com fer una factura i quins requisits s'han de complir per poder facturar com a autònom.

Requisits per emetre factures com a autònom

Abans d'emetre una primera factura com a autònom, cal tenir en compte que no qualsevol persona ho pot fer. El treballador per compte propi ha de complir una sèrie de requisits per començar a facturar i poder rebre els pagaments al seu compte bancari per a autònoms.  

El requisit principal per poder emetre factures com a autònom és estar donat d'alta com a tal a l'Agència Tributària, cosa que servirà per comptar amb un Número d'Identificació Fiscal (NIF). A més, si l'activitat econòmica està subjecta a l'Impost sobre el valor afegit (IVA), l'autònom també necessitarà un número d'IVA intracomunitari.

Contingut d'una factura d'autònom

Perquè una factura sigui vàlida, aquesta ha de contenir una determinada informació relativa al mateix treballador per compte propi i al seu client.

Aquesta és la informació que ha d'incloure una primera factura com a autònom: 

• Dades. Cal afegir algunes dades de l'emissor, com el seu nom i els cognoms, el NIF o el document nacional d'identitat (DNI) i l'adreça fiscal.
• Dades del client. Incloure informació del client que pagarà, com el seu CIF o NIF, depenent de si és una empresa o un altre autònom, nom i adreça fiscal. 
• Número de factura i sèrie. És obligatori numerar les factures dins de l'any fiscal. A més, es poden crear diferents sèries per model de factura o tipus d'operació, tot i que el més habitual és comptar amb una sola sèrie.
• Data de facturació. La data de facturació facilita la cerca de factures quan cal i permet reclamar si no s'han pagat dins del termini. 
• Concepte i import de l’operació. Cal descriure la feina feta o el producte que s'ha venut amb el nombre d'unitats. També cal incloure l’import unitari de l’operació. 
• Impost sobre el valor afegit. La majoria dels productes i serveis inclouen IVA. El tipus d’IVA depèn de l'operació. Cal indicar aquest tipus d'IVA i la seva quantia de manera explícita a la factura. 
• Impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF). Les retencions de l'IRPF són una bestreta a Hisenda com a previsió del que després s'haurà de pagar a la declaració de la renda. La retenció de l’IRPF per a nous autònoms és del 7 % durant els primers 18 mesos i del 15 % a partir d’aquest moment. El càlcul de la retenció es fa sobre l’import de l’operació sense sumar-li l’IVA. 
• Import total. L'import total és la quantitat neta que es rebrà, és a dir, els diners que arribaran al compte corrent del cobrador. Es calcula sobre la base imposable, restant-li la retenció per una banda i sumant-li l'IVA per l'altra.
• Forma de pagament. El més normal és que la forma de pagament sigui per transferència, per a la qual cosa cal indicar el número de compte com a autònom. En aquest sentit, és recomanable disposar d'un compte bancari per a les gestions com a autònom i un altre compte bancari per a les despeses personals del dia a dia.

Quin format ha de tenir una factura d'autònom?

Per regla general, cada plataforma de facturació i cada autònom té la seva plantilla per fer factures. Les dades a incloure mai canvien, però sí que ho pot fer lleugerament el format. El més habitual és que les dades de l'emissor apareguin en primer lloc, seguides de les del client en un apartat separat.

En qualsevol cas, a partir del 2026 s'afegirà un nou requisit clau a les factures que un autònom emeti a una empresa, i és que hauran de ser factures electròniques. Totes les factures electròniques s'hauran de fer en un format estructurat acceptat per l'Administració i comportaran noves obligacions per a l'autònom, com ara haver d'informar sobre els terminis de pagament als proveïdors.

Quan es construeix un habitatge, entre els tràmits administratius que cal fer hi ha el de la sol·licitud de la declaració d’obra nova. Aquest document, entre altres coses, indica quin tipus d'immoble es construeix en una parcel·la determinada o si, per exemple, s'ha modificat un que ja existia. Tot seguit, expliquem en què consisteix la declaració d’obra nova i com sol·licitar-la.

Què és la declaració d’obra nova?

L'escriptura de declaració d'obra nova és un document imprescindible que cal validar davant de notari quan es construeix un habitatge. S'hi descriu qualsevol canvi que es produeixi en una finca on es construirà algun tipus d'immoble. 

Tipus d'escriptura de declaració d’obra nova:

• Escriptura de declaració d’obra nova en construcció. S'emet quan es pensa executar una obra d'un immoble inscrit en el Registre de la Propietat. A més, sol ser indispensable per sol·licitar una hipoteca, ja que és freqüent que el banc la demani. Per obtenir-la cal presentar la llicència d’obra i una certificació elaborada per un professional tècnic que ratifiqui que l’obra que es recull a l’escriptura de declaració d’obra nova és la mateixa per la qual s’ha demanat la llicència administrativa corresponent.

• Escriptura de declaració d’obra nova acabada. Serveix per confirmar que l'obra ja s'ha executat tal com s'indica a la llicència d'obra. És necessari per, per exemple, poder contractar els subministraments de l’aigua, la llum i el gas. Per obtenir l'escriptura de declaració d'obra nova acabada cal presentar, entre altres documents, la llicència de primera ocupació, un certificat que ratifiqui que s'ha completat l'obra segons la llicència expedida per un tècnic competent, un certificat final d'obra nova visat pel Col·legi Professional d'Arquitectes, la cèdula d'habitabilitat, el certificat d’eficiència energètica, el Llibre de l'Edifici, una assegurança decennal (que serveix per garantir que qualsevol dany material que pateixi l'edifici que n'afecti l'estructura i hi posi en risc l'estabilitat sigui atès) i les coordenades Universal Transversal Mercator (UTM) que confirmen la part de sòl que ocupa l'immoble.

• Escriptura de declaració d’obra nova antiga. S'ha de fer en el cas que s'hagi de registrar una propietat ja construïda, però que constava en el Registre de la Propietat de manera errònia o que, directament, no hi figurava. Per obtenir l'escriptura de declaració d'obra nova antiga cal presentar un certificat d'un tècnic competent i una acta notarial descriptiva de l'immoble (també és vàlida, si no és possible, una certificació cadastral).

Per a què serveix la declaració d’obra nova?

Una escriptura de declaració d’obra nova en permet la inscripció en el Registre de la Propietat i la constitució del dret de superfície. El dret de superfície habilita una persona a poder construir en una finca de la qual no és propietari, conservant de manera temporal la propietat de l'edificació.

Quant costa registrar l'escriptura de declaració d’una obra nova?

Per fixar el cost de l'escriptura de la declaració d'obra nova, cal tenir en compte tres despeses principals:

• Impost d’actes jurídics documentats (IAJD). Per regla general, suposa entre el 0,5 % i l'1,5 % del pressupost d'execució de l'obra.

• Notari. Cal fer front al cost de les còpies notarials, que acostumen a oscil·lar entre 0,6 i 1 euro per full.

• Taxes d'inscriure l'escriptura de declaració d'una obra nova en el Registre de la Propietat.

Qui pot fer l’escriptura de declaració d’obra nova?

Pot formalitzar l’escriptura de declaració d’obra nova:

• L'empresa constructora

• El promotor immobiliari

• El propietari.

És obligatòria la declaració d’obra nova?

En alguns casos és obligatòria la declaració d’obra nova i en d’altres no. En cas d'un particular:

• La declaració d’obra nova és obligatòria si es llogarà o es vendrà l’immoble o, si per construir-lo, ha de sol·licitar una hipoteca.
• La declaració d'obra nova no és obligatòria si se li donarà un ús personal, encara que és probable que la necessiti per contractar certs subministraments com l'aigua o la llum.

En cas d'un promotor o constructor, sempre estan obligats a sol·licitar l'escriptura de declaració d'obra nova per finançar la construcció de l'immoble amb un banc. També és obligatòria si pensen destinar l'habitatge a la venda o al lloguer, encara que no sol·liciti una hipoteca.

Finançar una casa d’obra nova

La compra d’un habitatge d’obra nova es finança habitualment a través d’una hipoteca. Generalment, el banc ofereix finançament per cobrir, com a màxim, el 80 % del preu de venda de l’immoble o de la seva taxació (el que sigui més baix). Des del punt de vista del futur propietari, això vol dir que, almenys, cal disposar d’un 20 % d’estalvi previ, i a aquest import s’hi han de sumar les despeses associades amb la compravenda de l’habitatge i la constitució de la hipoteca, que augmenten el cost de l’operació entre un 10 % i un 15 %. 

Segons el tipus d’interès, les hipoteques poden ser:

• Hipoteca a tipus fix. No estan subjectes a les variacions d’un índex de referència, és a dir que la quota que s’ha de pagar es manté estable.
• Hipoteca a tipus variable. Les quotes pugen o baixen en funció de l’evolució de l’índex de referència, que habitualment és l’euríbor.
• Hipoteques a tipus mixt. Són una barreja dels dos tipus d’hipoteques anteriors. Durant els primers anys, la quota es manté fixa i el tipus d’interès no varia, però més endavant la hipoteca es referencia a un índex i les quotes fluctuen. 

Abans de sol·licitar una hipoteca és recomanable demanar assessorament a un gestor del banc i fer servir el simulador d'hipoteques de Banc Sabadell per obtenir una orientació sobre les condicions del préstec hipotecari i com serien les quotes.

Entre les estafes digitals més habituals a les empreses destaquen les relacionades amb el phishing, un tipus de delicte informàtic que es caracteritza per adquirir informació confidencial de manera fraudulenta, com la contrasenya dels comptes o la informació de les targetes bancàries. Dins de les modalitats de phishing n’hi ha dues noves que cada vegada són més populars entre els ciberdelinqüents, especialment en períodes de vacacions: el frau del CEO i del Man In The Middle.  

A continuació, t’expliquem en què consisteixen i t’oferim una sèrie de recomanacions per evitar-les.

Què és del frau del CEO

El frau del CEO consisteix en la suplantació de la identitat d’una persona amb autoritat dins d’una empresa, com per exemple el responsable financer (CFO) o el director general (CEO), per intentar enganyar els treballadors que tenen accés als comptes o a altres actius de l’entitat. A través d’aquest frau, el delinqüent intenta aconseguir que se li transfereixi diners o aconseguir informació confidencial de l’organització que pugui utilitzar en el seu profit.

Una de les maneres més habituals en què es produeix el frau del CEO és a través del registre d’un domini web d’una empresa molt similar a la real. A continuació, l’estafador envia un correu electrònic a alguna persona amb responsabilitat dins de la companyia, suplantant algun càrrec per sol·licitar-li que li enviï de manera urgent i confidencial una quantitat de diners a un compte que controla el ciberdelinqüent. 

Què és el frau del Man In The Middle

En el Man In The Middle (home al mig, en anglès) l’estafador intercepta la comunicació entre dues persones connectades a una xarxa. D’aquesta manera, pot obtenir informació sensible (com dades bancàries o el domicili físic de la víctima) que li permetrà més endavant suplantar la identitat d'alguna de les dues persones, de manera que pugui sol·licitar al CFO de l’empresa que li paguin.

És habitual que en un frau del Man In The Middle els delinqüents utilitzin la suplantació de l’adreça de correu electrònic dels proveïdors d’una empresa per desviar pagaments a un compte fraudulent. També pot passar el contrari: suplantar l’adreça de correu electrònic d’un client per desviar els seus cobraments a un compte fraudulent.

Recomanacions per evitar ser víctima d’un atac de phishing amb el frau del CEO o del Man In The Middle

La principal recomanació per evitar ser víctima d’un ciberatac és la precaució. Si tens qualsevol dubte sobre una petició que rebis i en la qual t’informin d’un nou compte d’abonament, el millor que pots fer és desconfiar. En el cas del Banc Sabadell, recorda que no et sol·licitarem mai dades sensibles a través d’un missatge de text, correu electrònic o trucada, i tampoc no et demanarem que transfereixis els teus fons a un compte segur.

A més, s’aconsella seguir altres recomanacions per minimitzar la possibilitat de sofrir qualsevol d’aquests fraus, com són:

• Verifica sempre les adreces de correu electrònic, prestant especial atenció a les variacions que puguis percebre en el mateix correu.

• Comprova per una via diferent a la del correu electrònic (com l’app del banc) qualsevol canvi en la domiciliació d’un pagament de manera sobtada i sense previ avís.

• Si reps un correu electrònic indicant que hi ha un canvi en el compte de destí d’un pagament, per regla general es rep de manera simultània una trucada telefònica del suplantador per donar veracitat a l’operació fraudulenta. No confiïs mai en aquesta trucada i comprova sempre l’autenticitat del canvi, posant-te en contacte amb el proveïdor en el número de telèfon que et va proporcionar inicialment.

• Quan facis una primera operació amb un nou proveïdor confirma sempre que les dades del beneficiari i del domicili bancari de pagament són idèntiques a les incorporades en el contracte prèviament establert o en la fulla de comanda i que no hi hagi cap canvi.

• No comparteixis mai les teves contrasenyes ni les de la teva empresa amb ningú per no afavorir-ne la filtració. 

• És fonamental formar els empleats d’una companyia perquè coneguin les possibles ciberestafes a les quals es poden enfrontar, especialment, en relació amb ser previnguts quan els requereixin un pagament.

• És fonamental en qualsevol empresa apostar per implantar protocols interns per verificar les sol·licituds de pagament que es reben per telèfon o correu electrònic.

Fotografia de Andrea Piacquadio a Pexels