Arran de la Llei hipotecària de l'any 2019, una de les novetats que es van introduir va ser l'obligatorietat de signar, amb caràcter previ a la signatura d'escriptura d'una compravenda d'habitatge, una acta prèvia d'hipoteca. Es tracta d'un document en el qual el notari dona fe que el comprador ha entès la hipoteca.
No obstant això, és comú que sorgeixin dubtes sobre aquest document, com, per exemple, quina informació inclou, com ha de preparar-se el comprador o en què consisteix exactament el procés per completar-lo. A continuació, s'ofereixen les principals claus.
Per a què serveix l'acta notarial?
Un dels objectius principals de la Llei hipotecària és garantir una major protecció per al client, pel que va introduir algunes modificacions importants. Una de les més rellevants va ser l'obligació per al banc de lliurar al client, amb almenys 10 dies d'antelació, el contracte hipotecari perquè pugui llegir-lo detalladament i consultar qualsevol dubte.
L'altra gran novetat va ser la necessitat que el client vagi a notari en dues ocasions. A la primera, acudirà sol i el notari s'ocuparà que conegui les condicions del contracte que signarà; en la segona, ja amb representants del banc, es procedirà a la signatura de l'escriptura hipotecària.
A més del contracte, el banc remet altres documents al client per a la seva revisió. Un dels més importants és la Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN), que conté la informació personalitzada sobre la hipoteca. D'aquesta manera, podrà conèixer amb antelació totes les condicions del préstec, sent un document vinculant, és a dir, que es considera com l'oferta formal de l'entitat bancària cap al client.
Un altre document que rebrà és la Fitxa d’Advertiments Estandarditzats (FIAE), que informa sobre les clàusules més rellevants del préstec, incloent els potencials riscos que aquest comporta i altres elements com ara si hi ha algun cost pel venciment anticipat de la hipoteca o el repartiment de les despeses de constitució de la hipoteca.
Juntament amb la FEIN i la FIAE, el banc remet al client altres documents com ara una simulació hipotecària1, una còpia del contracte o les condicions de les garanties de les assegurances.
Com comprova el notari que el comprador entén la hipoteca?
És durant la primera vista on es subscriu l'acta prèvia de la hipoteca, una mena d’examen que ha de passar qualsevol client davant el notari abans de fer el pas de comprar un habitatge a través d'una hipoteca. Aquest professional revisa juntament amb l'interessat les condicions del préstec, i verifica que compleix amb la llei i que coneix els drets i les obligacions que deriven d'allò que signarà.
La Llei hipotecària fixa que la reunió ha de tenir lloc en la notaria, on el notari llegirà al client les condicions de la hipoteca, explicant-li en detall les característiques principals d’aquesta. Un cop ha manifestat la seva conformitat, el notari li realitzarà algunes preguntes per comprovar que, en efecte, ha entès el que comporta el contracte.
Les respostes a aquestes preguntes són de «Sí» o «No» i, en general, són assequibles per a qualsevol persona amb certa educació financera que hagi dedicat un temps a revisar el document que li haurà remès amb anterioritat la seva entitat bancària. De fet, solen ser qüestions bàsiques que tenen l'objectiu principal de demostrar que la persona no només ha entès en què consisteix el préstec hipotecari sinó també les conseqüències que es poden derivar del seu possible incompliment.
El més probable és que el notari consideri que el client comprèn les condicions del contracte i es procedeixi a la signatura de l'acta notarial corresponent. Aquest document s'enviarà al banc, i aleshores ja es podrà concretar una data per tornar a acudir a la notaria i, ara sí, juntament amb el notari i el representant de l'entitat bancària, ratificar l'escriptura del nou habitatge.
Quan es signa l'acta notarial?
La llei estableix que la signatura de l'acta notarial de la hipoteca s'ha de fer, com a molt tard, el dia anterior a la data de l'escriptura, encara que l'habitual és fer-ho amb un termini de temps més gran.
En qualsevol cas, la llei obliga al banc a explicar al client, de nou, totes les condicions i les càrregues que té el préstec hipotecari amb caràcter previ a la signatura de l'escriptura.
Quant costa l'acta notarial?
D'acord amb l'article 15 de la Llei hipotecària, l'acta notarial mai té cost per al client. És a dir, que ni la visita al notari ni la gestió de la documentació encareix el preu final que ha de pagar per comprar l'habitatge.
Cal recordar que el Consell General del Notariat disposa d'una plataforma tecnològica que permet l'intercanvi de documentació i d'informació entre els bancs, les gestories i els notaris per agilitzar els processos. Entre altres facultats, aquesta plataforma permet al client dur a terme la lliure elecció de notari per a la signatura de l'acta notarial.
En qualsevol cas, abans de contractar una hipoteca és recomanable, al seu torn, comptar amb l'assessorament professional d'un expert de confiança com el de l'entitat bancària, que respondrà qualsevol dubte que sorgeixi al llarg del procés i podrà aconsellar el que més convé d'acord amb cada situació econòmica particular.
1 El resultat d’aquesta simulació serà de caràcter publicitari i orientatiu basat en dades provisionals. Per elaborar-la ens basarem en les condicions actuals del mercat i en les dades que ens facilitis a través de les properes pantalles. Si desitges sol·licitar una hipoteca un cop hagis vist el resultat de la teva simulació, hauràs de contactar amb nosaltres per obtenir més informació i rebre la teva oferta personalitzada.
Fotografía de Mikhail Nilov en pexels