Tant comprar com vendre una casa comporta una sèrie de despeses i de responsabilitats que cal tenir presents. És fonamental tenir-ho en compte, sobretot en el cas del futur propietari de l'habitatge, ja que permeten conèixer l’estalvi previ necessari que cal tenir, valorant-ne la totalitat de la suma (despeses de la hipoteca si fossin necessàries, impostos, taxació, etc.). A continuació, detallem tot el que s’ha de pagar per completar la transacció amb èxit i diferenciem què ha de pagar el comprador i què el venedor de l’immoble.
Quines despeses té el comprador d'un habitatge?
Per al comprador, comprar un habitatge, a banda del pagament acordat amb el venedor, implica disposar d’entre el 10 % i el 15 % extra per a les despeses associades a la compra i, en la majoria dels casos, les derivades d'una hipoteca. Entre les principals despeses associades a l’adquisició cal destacar:
-
Certificat de la compravenda. És necessari certificar la compravenda davant de notari, que cobra uns aranzels notarials. Té un cost variable, que sol superar els 200 euros.
-
Impostos. Pel que fa als impostos, convé diferenciar entre si es tracta d'un habitatge d'obra nova o d'un de segona mà:
-
Habitatge d'obra nova. Qualsevol immoble d’obra nova és subjecte al pagament de l’impost sobre el valor afegit (IVA), fixat en el 10 % de l’import escripturat (excepte si és de protecció oficial en règim especial o de promoció pública, que és d’un 4 %). Així succeeix a tot Espanya excepte a les Canàries, on s'aplica l'impost general indirecte canari (IGIC) que és del 6,5 %. També cal pagar l'impost sobre actes jurídics documentats (AJD), que depèn de cada comunitat autònoma i que oscil·la entre el 0,5 % i l’1,5 %
-
Habitatge de segona mà. L'habitatge de segona mà no suporta l'IVA en la compravenda, però sí que està subjecte a l'impost sobre transmissions patrimonials (ITP), en la modalitat de transmissions patrimonials oneroses (TPO), que varia d'una comunitat autònoma a una altra. Acostuma a moure's en una forquilla d'entre el 4 % i el 10 % del preu de l'immoble. A més, hi ha comunitats que faciliten ajudes per fer front a aquest impost de fins al 50 % a determinats col·lectius.
-
Juntament amb aquestes despeses de caràcter obligatori hi ha altres de caràcter opcional però recomanables, com són:
-
Registre de la Propietat. Mitjançant la inscripció en el Registre de la Propietat, el comprador deixa constància de la nova titularitat de l'habitatge. El cost ronda entre els 500 i els 800 euros.
-
Gestoria. És freqüent que el comprador d'un habitatge recorri a una gestoria perquè es faci càrrec de tota la paperassa. El cost sol ser d’uns 300 euros.
Sol·licitar una hipoteca per finançar la compra implica per al comprador afrontar també les despeses següents:
-
Taxació de l’habitatge. Serveix per determinar quin és el veritable valor de l'habitatge i així el banc s'assegura que podrem afrontar el pagament. El cost d’una taxació d’habitatge ronda els 400 euros.
-
Aranzels notarials. És el cas, per exemple, de sol·licitar una còpia de l'escriptura de la hipoteca.
-
La comissió d'obertura de la hipoteca. En contractar una hipoteca, algunes entitats cobren comissió d’obertura. En el cas de Banc Sabadell, actualment no es cobra aquesta comissió.
La resta de despeses, com les de la gestoria, l’atorgament de l’escriptura pública de compravenda que es fa davant de notari, la inscripció de la càrrega hipotecària en el Registre de la Propietat o l’AJD de la signatura de la hipoteca són a càrrec del banc.
Quines despeses té el venedor d'un habitatge?
El venedor d'un habitatge ha de fer front al pagament de les despeses obligatòries següents:
-
Notari. S’ha de fer càrrec del cost de l’escriptura pública de compravenda.
-
Certificat energètic. Aquest document acredita el consum de nivell d’energia de l'habitatge i la seva eficiència energètica. El preu sol rondar els 100 euros.
-
Cèdula d’habitabilitat. Certifica que l'habitatge compleix els requisits adequats de seguretat i habitabilitat, i requereix contractar un tècnic habilitat. Té un cost habitualment superior als 100 euros.
-
Certificats dels insums. El venedor ha d’acreditar a través de diversos certificats que l'habitatge està lliure de tota mena de càrregues financeres, incloent-hi els insums (com l'aigua, la llum o el gas) o estar al dia dels pagaments dels rebuts de la comunitat.
-
Inspecció Tècnica d’Edificacions (ITE). Amb un document oficial, cal acreditar que l'habitatge té prou seguretat per residir-hi. Se sol·licita a l’ajuntament i el seu cost sol ser d’uns 200 euros.
-
Plusvàlua municipal. Implica el pagament de l’Impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU). Aquesta taxa grava l’augment del valor del sòl tenint en compte el seu valor cadastral, els anys de propietat de l'habitatge i el coeficient que fixa l’ajuntament.
-
Impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF). Si el venedor obté guanys patrimonials per la venda de l'habitatge ho haurà de comunicar en la declaració de la renda de l’any següent i aplicar-hi el percentatge corresponent.
-
Impost sobre béns immobles (IBI). Correspon pagar aquest impost a la persona que figuri com a propietari l’1 de gener de l’any en curs. Això vol dir que l’IBI de l’exercici en què es produeix la venda de l’immoble l’ha de pagar el venedor.
Totes aquestes despeses solen suposar per al venedor aproximadament un 10-15 % dels diners que ha obtingut per la venda de l'habitatge. A més és freqüent que hagi de satisfer dues despeses més:
-
Immobiliària. Si ha venut l’immoble a través d'una immobiliària és probable que hagi de satisfer un percentatge sobre el preu final de l’operació.
-
Hipoteca. No és possible vendre un habitatge si té una hipoteca, per això el venedor ha de procedir a cancel·lar la hipoteca.