Taxació d’un habitatge: tipus i bases de valor

La taxació de l’habitatge no és una despesa addicional quan es contracta una hipoteca, sinó una inversió que afecta les dues parts del contracte.

Una taxació és un document necessari per contractar una hipoteca. Una taxació inclou, entre altres aspectes, el valor de mercat de l’immoble, la superfície de la casa, els possibles errors cadastrals i en les escriptures, l’estat de conservació de l’actiu, els riscos de l’entorn i l’adaptació a la normativa urbanística.

Com es calcula el valor de la taxació?

• La ubicació: determinarà la pertinença a una forqueta de preus concreta en funció de la demanda que hi ha a cada lloc. Aquesta depèn, entre altres coses, de la quantitat i qualitat dels serveis que hi ha en aquesta zona i que envolten l’habitatge. 

• Les característiques: els metres quadrats de l’habitatge, la seva antiguitat i el seu estat de conservació. També influeix la qualitat de la construcció segons el tipus d’habitatge i altres qüestions com, per exemple, la disponibilitat d’ascensor a l’edifici o si té o no té terrassa. Altres paràmetres importants són l’altura en planta (com més alt es troba un habitatge, més llum i menys soroll rep), les vistes i l’orientació (influeix en el consum energètic), així com els elements que pugui disposar l’habitatge (calefacció, armaris, etc.). 

• L’edifici: l’amplitud i la qualitat de les zones comunes de l’edifici, com són el portal, els jardins, les pistes esportives, la piscina, així com els patis dels habitatges unifamiliars.

Quant cuesta la taxació d’un habitatge?

El futur propietari ha de tenir present que la taxació forma part de les despeses associades a la compra d’un immoble, que oscil·len entre un 10 % i un 15 % addicional al preu de compra. El seu cost se situa entre els 300 i 600 euros. A aquestes despeses cal afegir l’entrada de l’habitatge, que és el 20 % del preu, ja que els bancs financen, com a màxim, un 80 % del valor de compra o taxació de l’immoble.

Pot interessar-te: Quant es triga a concedir una hipoteca

Com és el procés per sol·licitar una taxació?

Una taxació hipotecària la duu a terme sempre un taxador homologat pel Banc d’Espanya. Habitualment, el banc que concedirà la hipoteca envia un taxador de la seva confiança. De totes maneres, també és possible per al futur propietari contractar un taxador homologat. Un cop seleccionat el taxador, concretarà una visita a l’immoble per mesurar totes les habitacions i fer fotografies. Amb aquesta informació i, d’acord amb les condicions i paràmetres del mercat, treballarà en l’informe de taxació de l’habitatge.

Tipus de taxacions

A vegades, es parla de taxar un habitatge o un local com si fos l’únic tipus de taxació que afecta el mercat immobiliari, però hi ha diversos productes relacionats amb la valoració. En funció del propòsit, resultarà més adequat, l’un o l’altre. 

Bàsicament, es divideixen en dues categories: les valoracions pròpiament dites, i altres productes relacionats amb ella, però que no poden ser considerats valoracions. 

Les valoracions impliquen diferents processos, com són la inspecció tècnica de l’immoble, l’anàlisi de la documentació registral o l’elaboració de diferents càlculs que permeten arribar a una taxació oficial. Amb la resta de productes relacionats és possible concretar una xifra més exacta del valor de l’habitatge.

Les bases de valor d’un immoble

El valor d’un immoble depèn de la finalitat amb la qual es valori. És a dir, que en la pràctica, un immoble pot tenir múltiples valors. En l’àmbit tècnic, aquests diferents valors es denominen bases de valor. Triar una base de valor o una altra té a veure amb el propòsit pel qual es faci la valoració, i determinarà tant el mètode de valoració com els resultats. 

Les bases de valor més conegudes o utilitzades són: 

• Valor de mercat

Determina el preu de compravenda en el qual, amb més probabilitat, es posarien d’acord després d’una negociació un comprador i un venedor “genèrics” del mercat, és a dir, dues persones que no tinguin pressa per comprar o vendre, i que no tinguin interessos especials sobre l’immoble.

Els valors de mercat dels béns (tant dels immobles com de qualsevol altra mena de producte) poden variar notablement al llarg del temps, i fins i tot pujar o baixar bruscament, en funció de les circumstàncies de l’oferta i la demanda.

• Valor hipotecari

És la base que s’utilitza per proporcionar un valor sostenible o estable al llarg del temps. Aquest valor és el que adopten les entitats bancàries per concedir hipoteques a Espanya, ja que garanteix més estabilitat financera i evita els efectes perjudicials dels canvis bruscos del valor de mercat. 

“Per obtenir un valor hipotecari es necessita comptar amb estudis històrics d’evolució dels preus i, a partir d’ells, ser capaç de fer previsions prudents o conservadores sobre l’evolució futura del mercat. A més, aquest valor exclou qualsevol component especulatiu dels preus”, argumenta Arnaiz.

• Valor cadastral 

És el valor assignat als immobles per l’Administració, amb la finalitat de servir com a referència per pagar determinats impostos, com són l’impost sobre béns immobles (IBI) o la plusvàlua. Es tracta d’un valor que s’actualitza amb poca freqüència (cada diversos anys), i que conceptualment equivaldria a un valor de mercat sobre el qual s’ha aplicat un descompte important, de manera que, encara que els valors de mercat reals vagin canviant, la base d’aplicació dels impostos no sigui mai superior al propi mercat.

• Valor expropiatori

També anomenat preu just, és el valor imputat per la Llei a un immoble que serà expropiat de manera forçosa. Es determina aplicant les normes de valoració establertes per la Llei del terra. No necessàriament coincidirà amb el valor de mercat, la qual cosa dependrà de la seva ubicació i del tipus d’actiu del qual es tracti.

• Valor de liquidació

És el preu al qual podria vendre’s un immoble en una venda per liquidació. Pot variar en funció de si en aquesta venda es disposa de temps suficient per trobar un comprador o, per contra, el venedor es veu obligat per les circumstàncies a vendre sense un període de comercialització adequat i sense que el comprador hagi pogut analitzar a fons l’actiu.

• Valor especial

És la base amb la qual s’identifica el valor particular que un actiu té per a un comprador en concret. Un comprador especial és aquell per a qui, per algun motiu, un immoble té una utilitat superior que per a la resta de possibles compradors (per exemple, el propietari del pis contigu al qual es ven, que pretén unir-los per aconseguir-ne un de més gran).

• Valor d’inversió

És el valor particular que un immoble té per a un inversor identificat, és a dir, un comprador “no genèric”. Aquest valor té en compte els plans d’inversió i les característiques concretes d’un determinat comprador i, per això, pot diferir del valor de mercat, que sempre considera el punt de vista d’un comprador “genèric” o mitjà.

En qualsevol moment, pots informar-te sobre les hipoteques fixes o mixtes del Banc Sabadell i identificar la que millor pot encaixar amb la teva situació econòmica. Si ho desitges, també podràs fer una simulació hipotecària¹.

Si també vols rebre assessorament professional, pots recórrer quan ho desitgis a un expert del Banc Sabadell perquè t’aconselli sense cap compromís. Pots sol·licitar una cita amb un dels nostres especialistes.

¹ El resultat d’aquesta simulació serà de caràcter publicitari i orientatiu basat en dades provisionals. Per elaborar-la ens basarem en les condicions actuals del mercat i en les dades que ens facilitis a través de les properes pantalles. Si desitges sol·licitar una hipoteca un cop hagis vist el resultat de la teva simulació, hauràs de contactar amb nosaltres per obtenir més informació i rebre la teva oferta personalitzada.