¿Comprar una vivienda nueva o para reformar?

La compra de una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes que toma una persona a lo largo de su vida. Por eso, es posible que surja la duda sobre si es mejor adquirir una casa de obra nueva o, por el contrario, comprar una para reformarla según las preferencias que se tengan. La respuesta no es sencilla y, sobre todo, dependerá de las necesidades del propietario. A continuación, explicamos los principales factores a considerar antes de decidir entre comprar una vivienda nueva que no requiere de reformas o si, por el contrario, optar por una con necesidad de realizar reformas.

¿Vivienda de obra nueva o para reformar? Elementos clave

Antes de decantarse entre comprar una vivienda nueva o una para reformar, es importante evaluar una serie de factores como, por ejemplo:

• ¿Cuáles son las necesidades? Es importante analizar la situación familiar actual y las perspectivas para el futuro. Por ejemplo, la llegada de un nuevo hijo es probable que implique una vivienda de mayor tamaño, o si se convive con una persona de cierta edad es posible que se necesite una vivienda más accesible.
• ¿Qué coste tiene adquirir una vivienda de obra nueva o una de segunda mano? Por regla general, el precio de una vivienda de obra nueva suele ser mayor que el de una de segunda mano en la misma ubicación. El salario actual es un factor relevante a la hora de escoger qué tipo de vivienda contratar. Además, hay que tener en cuenta que los impuestos en cada caso serán diferentes:
  • La compra de una vivienda nueva está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que está fijado en el 10% del importe escriturado, salvo en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC), que es del 6,5%. Existe, además, el caso de las viviendas de protección oficial (VPO), cuyo IVA es del 4%. También debe abonarse el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que depende de cada comunidad.
  • La compra de una casa de segunda mano está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), que varía en una horquilla de entre el 4% y el 10% del precio según la comunidad. 
• Estado general de la vivienda. Es importante evaluar el estado en general de la vivienda y la distribución de los diferentes espacios. Este análisis previo ayudará a hacerse una idea aproximada del coste de la posible reforma ya que, desde el punto de vista económico, no será lo mismo una reforma integral que pequeñas obras de mejora.

¿Qué opciones de financiación existen?

La compra de una vivienda de obra nueva supondrá un coste para el nuevo propietario que, posiblemente, sea diferente del que tendría adquirir una de segunda mano para reformarla. Por ello, a la hora de conseguir financiación, recurrir al asesoramiento de un profesional del banco puede suponer una ayuda decisiva para intentar escoger la opción más conveniente a los intereses del nuevo propietario.

Cómo financiar la compra de una vivienda de obra nueva

El método más habitual para financiar la adquisición de una vivienda es a través de una hipoteca. El banco ofrece financiación para cubrir, como máximo, el 80% del precio de venta del inmueble o de su tasación (el que sea más bajo). Esto significa que hay que contar con, al menos, un 20% de ahorro previo, a lo que hay que sumar los gastos asociados a la compraventa de la vivienda y a la constitución de la hipoteca, que incrementan el coste de la operación para el nuevo propietario entre un 10% y un 15%. 

Según el tipo de interés, existen tres tipos de hipotecas:

• Hipotecas a tipo fijo. No están sujetas a las variaciones de un índice de referencia, es decir, la cuota que hay que pagar se mantiene estable.
• Hipotecas a tipo variable. Las cuotas suben o bajan en función de la evolución del índice de referencia, que habitualmente es el Euríbor.
• Hipotecas mixtas. Son una mezcla entre los dos tipos de hipotecas anteriores. Durante los primeros años, la cuota se mantiene y el tipo de interés no varía pero, más adelante, la hipoteca se referencia a un índice y las cuotas fluctúan. 

En el caso de dudar entre una vivienda de obra nueva y una de segunda mano, es posible utilizar el simulador de hipotecas de Banco Sabadell e introducir las condiciones de compra de cada uno de los inmuebles para obtener una orientación de cómo sería la cuota en cada caso. 

Opciones de financiación para comprar una vivienda de segunda mano y reformarla

En el caso de que, además de adquirir una vivienda, se quiera realizar una reforma, es posible hacerlo a través de diferentes alternativas:

• Pedir una hipoteca para comprar y reformar la vivienda a la vez. Esta opción implica disponer de un mayor ahorro previo, ya que el banco normalmente no ofrece más del 80% del precio de venta o de tasación para financiar la compra de una vivienda.
• Ampliación de la hipoteca. En ocasiones, el propietario pide una hipoteca para adquirir la vivienda y, más adelante, una vez disponga de una mejor situación financiera, se plantea ampliar el préstamo hipotecario para acometer la reforma del inmueble. En este caso, el titular de la hipoteca tiene que pagar una nueva tasación de la vivienda y la comisión de novación, cuyo coste suele rondar entre el 0% y el 1% del importe pendiente por pagar.
• Solicitar un préstamo para la reforma. También es posible solicitar un préstamo para la reforma del inmueble. La mayoría de los préstamos se devuelve a través del pago de cuotas mensuales y tiene un plazo de devolución que oscila entre los 12 y los 96 meses. Los préstamos suelen tener menores gastos de constitución que una hipoteca y su proceso de suscripción habitualmente es más rápido. Del mismo modo que la ampliación de hipoteca, también se podría solicitar más adelante. 

¿Qué beneficios tiene adquirir una vivienda y reformarla?

Habitualmente, adquirir una vivienda de segunda mano ofrece una serie de ventajas a su propietario:

• Precio más bajo, por lo general, respecto a una vivienda de obra nueva en la misma localización y características similares. En cualquier caso, hay que tener presente que al coste de adquirir una vivienda de segunda mano probablemente habrá que añadirle más adelante el de la reforma.
• Ubicación céntrica. Es frecuente que los inmuebles de segunda mano se localicen en el centro de las ciudades, con un mejor acceso a servicios. 
• Al gusto del propietario. El propietario de una vivienda que decide realizar una reforma integral podrá adecuarla a sus necesidades y preferencias. 
• Aumentar el valor del inmueble. Una reforma de la vivienda puede incrementar considerablemente su valor de mercado. Esto es muy importante si, por ejemplo, en unos años se quiere vender la casa para comprar otra.
• Mayor ahorro. A través de una reforma de la vivienda es posible mejorar la instalación eléctrica, el aislamiento térmico o cambiar las tuberías. Todo ello muy probablemente redundará en un ahorro en los recibos de la luz o del agua.

¿Qué ventajas ofrece comprar una vivienda nueva?

Entre las principales ventajas de comprar una vivienda de nueva construcción se encuentran:

• Sin reformas. La casa suele estar lista para entrar a vivir una vez está terminada y no precisa de realizar ningún tipo de reforma.
• Vivienda más eficiente. Una vivienda nueva suele disponer de una mayor eficiencia energética, lo que ayuda a ahorrar en las facturas de la luz o de la calefacción.
• Garantía. Una vivienda obra nueva viene avalada por la garantía del constructor de acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación. Esto permite poder reclamar durante un plazo de hasta tres años si se identifican defectos en las instalaciones y de hasta 10 años si se encuentran evidencias de fallos estructurales.
• Flexibilidad en los pagos. En el caso de comprar una vivienda sobre plano, existe una mayor flexibilidad para abonar el precio de compraventa. 

Para intentar escoger la opción que mejor se adecúa a las necesidades personales del propietario y a su situación económica tanto en el presente como de cara a futuro, puede ser oportuno consultar con un especialista, como el que puede poner a disposición del cliente el banco, que resolverá las dudas que tenga.