Cancelar la hipoteca es un proceso que conlleva una serie de gastos para el titular. Suele realizarse cuando se quiere mejorar las condiciones del préstamo hipotecario a través de la formalización de otro nuevo o si se desea vender la vivienda. Estos gastos de cancelación del préstamo hipotecario varían en función de cada caso.
A continuación, te explicamos en detalle cuáles son los principales elementos que debes tener en cuenta.
Qué es una cancelación de la hipoteca
La cancelación de una hipoteca es una operación jurídica que debe efectuarse formalmente en el Registro de la Propiedad y que permite extinguir el préstamo hipotecario que existe sobre una vivienda. Una cancelación de hipoteca se efectúa por uno de estos tres motivos:
- Dejar el inmueble libre de cargas para su venta.
- Mejorar las condiciones de la hipoteca contratando una nueva. En el caso de querer cambiar la hipoteca de banco, estaríamos hablando de subrogar tu hipoteca. Abajo te contamos todo sobre este proceso.
- Poner la vivienda como garantía de un nuevo préstamo hipotecario. De este modo, es más factible, por ejemplo, suscribir un préstamo con garantía hipotecaria, que permite acceder a una mayor financiación con un menor tipo de interés gracias a que se establece como aval de pago un inmueble. Para poder optar a un préstamo con garantía hipotecaria es necesario que la vivienda que se usa como aval sea propiedad de la persona que lo solicita y esté pagada, como mínimo, al 80%.
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?
Los principales gastos que tiene que afrontar el propietario en una cancelación de hipoteca son:
- Notaría. El notario se ocupa de redactar la escritura de cancelación. Sus honorarios se calculan aplicando un porcentaje sobre el importe original de la hipoteca. Es el gasto más elevado en una cancelación de hipoteca y suele rondar los 500 euros.
- Registro. Hay que pagar por eliminar el registro formal que existe con la carga hipotecaria sobre la vivienda. Se estima también aplicando un porcentaje sobre el importe original de la hipoteca. Su coste se sitúa en torno a los 200 euros.
- Gestoría. Aunque este es un gasto opcional, una gestoría se ocupa de llevar a cabo los trámites administrativos de la cancelación de la hipoteca. Suele costar alrededor de 300 euros. Habitualmente, si se trabaja con una gestoría hay que realizar al inicio una provisión de fondos, depositando una determinada cantidad de dinero en una cuenta bancaria. Con este dinero, la entidad abonará todos los gastos que se deriven de la cancelación registral del préstamo hipotecario. Al terminar el proceso, la gestoría entregará al cliente factura de todos los gastos y le devolverá el dinero que haya sobrado.
Para cancelar la hipoteca no hay que pagar impuestos, estando esta operación exenta del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) salvo en el País Vasco.
En cualquier caso, hay que tener en cuenta que el coste total puede rondar los 1.000 euros y el proceso puede durar entre 30 y 45 días.
¿Quién paga los gastos de cancelación de una hipoteca?
Todos los gastos de cancelar una hipoteca tiene que pagarlos el titular de la hipoteca. Incluso en el caso de querer vender una casa con hipoteca y cancelar el préstamo, le corresponderá a él como vendedor abonar los costes.
Cancelación de la hipoteca para contratar una nueva
Si se quiere mejorar las condiciones de la hipoteca contratando una nueva en otro banco es necesario llevar a cabo una subrogación de hipoteca. Mediante este proceso, es posible cambiar el préstamo hipotecario de un banco a otro, pudiendo modificar algunas de las condiciones, como el tipo de interés o el plazo de amortización. Para conocer cómo podrían ser las cuotas mensuales de tu préstamo hipotecario, es útil realizar una simulación de tu hipoteca1.
Los gastos que tiene que abonar el titular al cambiar la hipoteca de banco son la comisión por subrogación hipotecaria y el coste de la tasación de la vivienda (la tasación es imprescindible para que el banco pueda estudiar si concede o no el préstamo y qué condiciones puede ofrecer). El coste total de una subrogación hipotecaria no suele sobrepasar los 1.000 euros.
En una subrogación hipotecaria, no hay que pagar ningún gasto asociado a la cancelación de la hipoteca ya que los asume directamente el banco. En Banco Sabadell, nuestras hipotecas no tienen comisión de apertura y cuentan con los gastos de la gestoría y del Registro de la Propiedad incluidos, en virtud de la Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019; además, acompañamos en todo el proceso de cambio para que sea sencillo y rápido.
1 El resultado de esta simulación será de carácter publicitario y orientativo basado en datos provisionales. Para elaborarla, nos basaremos en las condiciones actuales del mercado y en los datos que nos facilites a través de las próximas pantallas. Si deseas solicitar una hipoteca una vez veas el resultado de tu simulación, deberás contactar con nosotros para obtener más información y recibir tu oferta personalizada.
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