Antes de firmar una hipoteca el futuro propietario debe conocer el significado de diversos términos que le ayudarán a tomar la decisión que más se ajuste a sus necesidades. En el caso de contratar una hipoteca a tipo variable o mixta, uno de los conceptos más importantes es el diferencial, ya que influye directamente en el tipo de interés al que el banco presta el dinero y, por lo tanto, en la cantidad que se paga cada mes por el préstamo hipotecario.
¿Cómo se calcula el tipo de interés de una hipoteca?
El tipo de interés de una hipoteca, denominado tipo de interés nominal (TIN), se calcula mediante la suma del diferencial y del índice de referencia, que en España suele ser el euríbor:
- El diferencial es un porcentaje fijo que corresponde a la parte de los intereses que obtiene el banco por conceder el préstamo hipotecario.
- El euríbor es un indicador de referencia que se actualiza periódicamente y que indica el tipo de interés medio al que se prestan el dinero los bancos europeos. Puede variar a lo largo de la vida de una hipoteca tipo variable, dando lugar a subidas o bajadas en los intereses y, por lo tanto, en las cuotas mensuales de la hipoteca. Asimismo, en una hipoteca mixta, que funciona como un préstamo a tipo fijo al principio del contrato y como uno a tipo variable al final, las cuotas mensuales también varían en función de la evolución del euríbor.
¿Quién fija el diferencial de una hipoteca?
Cada entidad bancaria se encarga de establecer el diferencial en su oferta hipotecaria. Es decir, el diferencial que un banco fija dentro de su oferta de hipotecas puede cambiar, pero una vez que se firma un préstamo hipotecario, este diferencial se mantiene estable durante toda la vida del contrato. Con lo cual, el diferencial que se haya acordado será el mismo hasta que el cliente termine de pagar el capital pendiente.
¿Cómo afecta el diferencial a la hipoteca?
El diferencial afecta directamente al coste del préstamo hipotecario, ya que cuanto más alto sea el diferencial, más elevada será la cuota que se pague todos los meses por la hipoteca.
A continuación, utilizamos el simulador de hipotecas de Banco Sabadell1 para conocer un ejemplo de cómo calcular la cuota de una hipoteca variable:
María dispone de unos ingresos mensuales de 4.000 euros y quiere comprarse una casa de 200.000 euros. Para ello, ha solicitado una hipoteca a tipo variable. El banco le ofrece un préstamo hipotecario con un diferencial del 1,30%, al que se le suma el euríbor. ¿Cuánto pagará de cuota cada mes?
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1er año: Una cuota fija mensual de 636,54 euros, tras aplicar un TIN del 2,60%.
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2º año en adelante: La cuota será de 776,59 euros, ya que el TIN se calculará sumando al euríbor el diferencial, que en este caso es del 1,30%. Con cada revisión de la hipoteca, normalmente con carácter anual, es probable que la cuota varíe en función del comportamiento del euríbor.
En cualquier caso, a la hora de contratar una hipoteca es recomendable contar con el asesoramiento de un experto de confianza como el de la entidad bancaria, que podrá aconsejar lo que más conviene de acuerdo a cada situación económica particular y responderá cualquier duda que surja a lo largo del proceso.
1 Según los datos del simulador de Banco Sabadell a fecha de la publicación del artículo. El resultado de esta simulación será de carácter publicitario y orientativo basado en datos provisionales. Para elaborarla, nos basaremos en las condiciones actuales del mercado y en los datos que nos facilites a través de las próximas pantallas. Si deseas solicitar una hipoteca una vez veas el resultado de tu simulación, deberás contactar con nosotros para obtener más información y recibir tu oferta personalizada.
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