El TIN informa del coste efectivo de un préstamo hipotecario y sirve para calcular cuánto se pagará por la hipoteca.
Antes de contratar una hipoteca es importante conocer el significado de los términos clave de la operación, como el tipo de interés nominal (TIN), la tasa anual equivalente (TAE) o el euríbor. Disponer de esta información facilita la toma de decisiones y ayuda al futuro propietario a comprender cómo afectan estos factores a la cuota mensual de la hipoteca.
¿Qué es el TIN?
El TIN es el porcentaje de interés fijo que aplica la entidad bancaria por el dinero prestado. Se trata de un indicador con carácter oficial establecido por el Banco de España y es obligatorio en todo tipo de préstamos. Es decir, si una hipoteca es de 100.000 euros al 2%, el TIN será ese 2%.
El TIN señala el coste efectivo de la hipoteca, pero no incluye los gastos derivados de esta operación, simplemente sirve para saber qué porcentaje va a pagar el titular por el capital prestado.
Por lo tanto, la utilidad que ofrece el TIN para los titulares del préstamo reside en su invariabilidad, ya que permite planificar los gastos sobre esa cantidad fija que se debe pagar al banco con cada cuota de la hipoteca.
¿Cómo se calcula el TIN de una hipoteca?
El TIN consta simplemente de un porcentaje fijo que puede calcularse de forma semanal, mensual, trimestral o anual. En España, lo más frecuente es que las entidades bancarias calculen este tanto por ciento de forma mensual para reflejarlo en las condiciones de los préstamos hipotecarios.
En una hipoteca a tipo variable o en una hipoteca mixta, el TIN se obtiene sumando el euríbor al diferencial aplicado por el banco. Pero, ¿qué es el euríbor y que es el diferencial?
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El euríbor es el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable en España. Este se revisa cada seis o 12 meses y en función de su evolución, la cuota mensual de la hipoteca sube o baja.
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El diferencial es un porcentaje fijado por la entidad bancaria que permanece constante durante toda la vida del préstamo.
En cambio, en una hipoteca a tipo fijo, el TIN lo compone únicamente el diferencial fijado por el banco. Recuerda que, en el caso de las hipotecas mixtas, durante los primeros años del préstamo se aplica un tipo de interés fijo y, posteriormente, se pasa a uno variable.
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¿En qué se diferencian el TIN y la TAE?
La TAE indica el coste o el rendimiento efectivo de un producto financiero. Es decir, se trata de un porcentaje que refleja el coste real y final de la hipoteca. Además de calcular el TIN, comprende otro tipo de gastos como las comisiones, la contratación de un seguro de vida o la tasación. Además, para calcular la TAE hay que tener en cuenta múltiples factores, como la frecuencia de los pagos (mensuales, trimestrales, semestrales, etc.) y otros gastos asociados a la hipoteca.
En definitiva, el TIN no ofrece una información completa al comprador de la vivienda, mientras que la TAE aporta una visión real de cuánto gasto supone para el futuro propietario la contratación de una hipoteca.
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